Как продать недвижимость где одним из собственников является несовершеннолетний.

Добрый день!

Статья 40 Конституции РФ закрепляет право каждого гражданина на жилище и несовершеннолетние здесь не исключение.

По статистике, в каждой десятой сделке присутствует объект недвижимости, в котором одним или несколькими собственниками являются несовершеннолетние. Тот факт, что один собственников несовершеннолетний, существенно затрудняет продажу такого объекта и делает его менее ликвидным по нескольким причинам.

Во-первых, сделка автоматически переходит в разряд альтернативных в 90% случаях. Говоря простым языком, Вы должны будете взамен проданных квадратных метров несовершеннолетнего собственника одновременно(чаще всего) приобрести такое же количество квадратных метров в аналогичной квартире. По этой причине Вам предстоит обращение в органы опеки за разрешением на продажу, а это потребует подготовку документов и соответственно достаточного количества времени.

Приведу пример. В 2018 года к нам обратилась семья с вопросом продажи 2-комнатной квартиры 60м2, где 1/3 долей владела их несовершеннолетняя дочь.

Целью было выделение части средств с продажи квартиры на приобретение жилья старшей дочери, которая начинала самостоятельную жизнь.

Мы нашли покупателей с предложением 7 500 000 рублей. Нетрудно подсчитать, что 20м2 несовершеннолетней стоят 2 500 000 рублей.

Далее требовалось подобрать квартиру где было бы не менее 2-х комнат. В итоге была подобрана 2-комнатная квартира 43м2 за 5 450 000 рублей. Путем несложных математических подсчетов понимаем, что вполне можем наделить несовершеннолетнюю в приобретаемом жилье теми же 20м2, которые стоят даже чуть дороже 2 500 000 рублей и никоим образом не ущемляем её права.

Принимаем аванс за продаваемую квартиру и одновременно вносим за приобретаемую. Готовим документы на оба объекта недвижимости в составе: техническая документация (технический паспорт или экспликация и поэтажный план), правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на собственность или выписка из ЕГРН, документ-основание собственности), выписку из домовой книги, выписку из финансово-лицевого счета, отчет об оценке) и подаем вместе с заявлением установленного образца в отдел опеки и попечительства по месту регистрации несовершеннолетней.

При этом Вы должны знать, что оба родителя (даже если разведены (за исключением лишенных родительских прав)) присутствуют при подаче заявления, а несовершеннолетние, начиная с начиная с 14-летнего возраста самостоятельно подают такое заявление, а один из родителей его удостоверяет. Через 10 дней получаем документ от опеки с формулировкой "разрешаем продажу с одновременным приобретением." Кстати, формулировки могут быть разные (... в связи с приобретением, ... с последующим приобретением), это зависит от того где квартиру Вы приобретаете, во вторичном фонде или новостройке.

Действует такое разрешение до момента исполнения. Но если сделка совершена, то в течение последующих 30 дней Вы обязаны отчитаться перед органами опеки, предоставив документы на собственность несовершеннолетнего в новой квартире. Затягивать с отчетом не следует, потому что органы опеки действуют под строгим надзором прокуратуры.

Начиная с 2019 года процесс подачи заявлений в органы опеки упростился и делать это можно и нужно через МФЦ. И помните, если Вы не ущемляете права несовершеннолетних и это отражено в подаваемых документах, то органы опеки не в праве Вам отказать!

Всем удачи!